Aanstaande woensdag mag Rotterdam naar de stembus voor een referendum over de Woonvisie. Dat gaat over van alles en nog wat, maar is vernauwd tot de vraag of er 20.000 goedkope woningen gesloopt moeten worden. Omdat ik de strijd eromheen nogal gepolariseerd vond en de Vers Beton Kieswijzer geen soelaas bood, besloot ik de Woonvisie zelf maar te lezen. En kwam tot de conclusie dat er helemaal geen 20.000 woningen gesloopt gaan worden. De ambitie is er wel, maar de middelen zijn er niet. Pakt u hem er maar even bij (pdf).

We gaan meteen naar figuur 5 op pagina 71. Wat u hier in de kolommen 2014 en 2030 ziet, is de afname met 20.000 van de totale voorraad goedkope woningen. De corporaties stoten 24.000 woningen af, de particuliere verhuur daalt met 3.500 en dat wordt deels gecompenseerd door een toename van 7.500 particuliere koopwoningen. Dat is opmerkelijk, want elders in de Woonvisie wordt de particuliere koop in het onderste segment als een risico aangewezen: eigenaren hebben vaak niet de middelen om hun huis goed te onderhouden. De corporaties moeten zich daar juist meer tegenaan bemoeien in plaats van ze afstoten.

Even tussendoor: op dat plaatje lijkt het alsof er een enorm overschot aan goedkope woningen is. Zo’n groot overschot dat je je afvraagt hoe het komt dat er nog wachtlijsten bestaan. Nou, de visie hanteert een nogal krappe definitie van de doelgroep. Er zitten ook mensen net boven de inkomensgrens in goedkope woningen. Die kun je allemaal als scheefwoners beschouwen, maar dat zijn ze natuurlijk niet. Er wordt wel degelijk aangestuurd op het ontmoedigen van een Rotterdamse wooncarrière voor mensen met een krappe beurs. Maar met dit Amsterdamse trucje kun je, als de politieke wil bestaat, duurder geworden woningen toch weer binnen bereik van de minder draagkrachtige doelgroep brengen. Een volgend college kan dus best èn de woonvisie uitvoeren èn de armste Rotterdammers huisvesten.

Enfin, bladert u even mee naar pagina 18? Daar ziet u het kopje ‘Financiering aanpak particuliere voorraad’ staan. Vijftig miljoen per jaar is daarvoor nodig. Dat geld is er nog niet (een rijksvoornemen (pdf) is er wel). Als het geld, in de vorm van een heffingskorting, er niet komt, kunnen de corporaties die 7.500 woningen natuurlijk gewoon houden (verkoopbare goedkope woningen in bezit van particuliere verhuurders zijn tijdens de vastgoedboom van tien jaar geleden allemaal verkocht). Nadeel is dat ze dan minder geld hebben voor renovatie en sloop van de rest.

Sloopvisie

Op pagina 16 vindt u de opbouw van die 20.000 minder goedkope woningen. Er worden er 5.000 bijgebouwd, 10.000 gerenoveerd naar een duurder segment en 15.000 gesloopt. De netto sloop is dus 10.000. Dat is toch net even iets anders dan wat u kunt lezen op de campagnesite van de tegenstanders (let op het strategisch gebruik van het vette lettertype):

In de Woonvisie van wethouder Schneider staat dat komende 15 jaar 20.000 goedkope woningen worden gesloopt, verkocht of in huurprijs fors verhoogd.

Maar ok, er gaan dus 15.000 bestaande goedkope woningen daadwerkelijk tegen de vlakte. Althans: “In de berekening zijn alle concrete en minder concrete bouw- en sloopontwikkelingen verwerkt”. In het tabelletje dat aan bovenstaande figuur 5 ten grondslag ligt, staat ook dat het woningafnamegetal een bovengrens is, niet een hard getal. Kortom, aan die 15.000 kom je alleen als je werkelijk alles optelt wat wel eens voor de sloop bedacht is.

Waar gaan we dat slopen doen? Grotendeels op Zuid, zegt de visie. Elders in de stad is dit namelijk al gebeurd (behalve in Bospolder-Tussendijken, maar dat blijft expliciet buiten beschouwing). Alleen, hoe gaan we dat voor elkaar krijgen in een gebied waar tweederde van de goedkope woningvoorraad in particuliere handen is? Terwijl de corporaties niet meer de financiële slagkracht hebben voor grootschalige opkoopprogramma’s? De woonvisie is er vaag over.

NPRZ

Gelukkig is daar het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (pdf), waar u, als u uw leesbril bij de hand heeft, op pagina 46 een leuk tabelletje ziet staan. Ja, u ziet het goed. Tot 2030 is het de bedoeling in heel Charlois, Feijenoord en IJsselmonde samen 2500 woningen uit particulier bezit te slopen.

Anders gezegd, de sloop moet goeddeels uit het bezit van de corporaties komen. Maar het corporatiebezit in Charlois, Feijenoord en IJsselmonde samen is maar iets van 50.000. In heel Rotterdam zitten er 116.700 corporatiewoningen in het goedkoopste segment. Laten we zeggen dat er in tien jaar 10.000 woningen gesloopt moeten worden. Dat is 1.000 per jaar. Jaarlijks komen zo’n 6000 goedkope woningen beschikbaar. Daarvan is dan 16% nodig voor het onderbrengen van sloopslachtoffers. Dat valt niet goed te rijmen met de andere, kleinere opdrachten, zoals de vestiging van statushouders, die ook al zo’n druk op de woningvoorraad leggen dat het visiedocument zijn zorgen erover uitspreekt.

Weet u trouwens nog van die 1800 woningen die gesloopt en in een hoger segment herbouwd zouden worden in Nieuw-Crooswijk? Ook een plan uit de koker van een Leefbaar college, later moeiteloos overgenomen door de PvdA. Jaar of tien mee bezig geweest, maar slechts voor de helft uitgevoerd. Vanwege de crisis, maar ook vanwege protesten, bewoners die zorgvuldig naar een nieuwe woning toegeleid moesten worden en een Raad van State die dwars lag over het bestemmingsplan. Bleek allemaal best wel lastig te zijn. Beoogd kostenplaatje was trouwens 450 miljoen euro. Da’s veel geld. En dan zou je nu een tien keer zo grote operatie wél in krap vijftien jaar kunnen plannen, financieren en uitvoeren? Maak dat je opoe wijs.

Wat nu te stemmen?

Als ik het allemaal op een rijtje zet, denk ik: het visiedeel van de Woonvisie is aardig maar fantasieloos, de uitwerking vertoont trekken van luchtfietserij en de protesten tegen die luchtfietserij zijn overtrokken. Maar dat lost de vraag ‘wat moet ik stemmen?’ niet op.

Mocht u nou in de modus ‘het komt van Leefbaar Rotterdam, dus het kan nooit goed zijn’ zitten, pakt u er dan voor de gein ook eens de recente Woonvisie van Schiedam (pdf) bij, een stad die qua treurnis en woningvoorraad de vergelijking met Rotterdam Zuid goed kan doorstaan. Die visie lijkt best wel op die van Rotterdam, hè? Neem pagina 5: we gaan 1500 verouderde woningen slopen en 3500 nieuwe bouwen voor sociale stijgers. Opgesteld door een college waarin PvdA en GroenLinks een meerderheid hadden. Sinds de collegewissel van 2014 wordt dit beleid strak uitgevoerd door wethouder Alexander van Steenderen (SP). Dat u niet denkt dat er rondom een woonvisie als deze een knetterharde ideologische strijd wordt uitgevochten.

Tegen de woonvisie stemmen? Dan moet er een nieuwe komen, want tien jaar lang geen woonbeleid voeren is ook zo wat. Een volgend college moet dan om tafel met de corporaties, waarover ze overigens niet veel te zeggen hebben. Gegeven de financieringsmogelijkheden en het beleid van de afgelopen decennia zal er niet veel anders uitkomen. Dus als u tegen stemt, zal het netto effect niet bijster groot zijn. Er wordt gesloopt, maar niet zoveel als u vreesde.

Voor stemmen dan maar? Dan komt er beleid waarvan de uitvoerbaarheid twijfelachtig is. Er wordt gesloopt, maar niet zoveel als u hoopte. Dat is niet zo gek. Stadsontwikkeling is een langdurig proces met heel veel actoren, waarin de invloed van de overheid steeds beperkter is. Gelukkig maar. Een almachtige overheid past niet bij het Nederland van nu.

Kortom, u hoeft zich geen zorgen te maken dat u met uw stem aanstaande woensdag over de toekomst van duizenden mensen en hele wijken beslist. Dat is niet zo. De waarde van het referendum zit vooral in het levendige debat eromheen. Dat zegt iets over sentimenten en intenties. Ook een waardevol (en zeker niet irrelevant) signaal aan het stadsbestuur. Dus stem lekker waar u zin in heeft.